Ugovor kod javnog beležnika: kako izgleda i šta ponesete

Za većinu kupaca odlazak kod javnog beležnika je trenutak kada kupovina postaje stvarna. Sam termin obično traje 30–60 minuta — evo kako izgleda, šta ponesete i šta se dešava posle.

Zašto je notar obavezan

U Srbiji ugovor o prometu nepokretnosti mora biti solemnizovan — potvrđen od strane javnog beležnika. Ugovor koji je samo potpisan između stranaka je ništav: ne proizvodi pravno dejstvo i ne može se upisati u katastar. Isto važi za predugovor — da bi obavezivao na zaključenje glavnog ugovora, mora biti u istoj formi.

Kod kupovine u izgradnji uobičajen redosled je: predugovor kod notara → gradnja → glavni ugovor i isplata → primopredaja → uknjižba. Više o samom procesu: kupovina stana u izgradnji.

Šta notar radi na dan overe

1. Utvrđuje identitet stranaka (lične karte ili punomoćja).
2. Proverava vlasništvo i terete iz lista nepokretnosti — ko je vlasnik parcele, ima li hipoteke ili zabeležbi — i poredi podatke o stanu iz ugovora sa evidencijom.
3. Unosi obavezna upozorenja — ako objekat još nema upotrebnu dozvolu, notar je dužan da to unese u ugovor. Kod zgrade u izgradnji to je normalno (upotrebna dozvola se dobija po završetku); ugovor zato jasno kaže ko i kada obezbeđuje upotrebnu dozvolu i uknjižbu.
4. Čita ugovor strankama i objašnjava posledice; stranke potpisuju, notar solemnizuje.
5. Šalje ugovor katastru elektronski, po službenoj dužnosti, u roku od 24 h — i Poreskoj upravi.

Šta ponesete na termin

• Važeću ličnu kartu (ili pasoš). Ako umesto vas potpisuje neko drugi — punomoćje overeno kod javnog beležnika.
• Nacrt ugovora koji ste dobili unapred, sa prilozima (osnova stana, specifikacija). Dokumentaciju o zgradi — list nepokretnosti, građevinsku dozvolu — donosi investitor.
• Pročitan nacrt. Notar overava ono što stranke donesu, zato ga pročitajte na miru: u njemu stoje cena sa PDV-om (bitno za povraćaj), rok i dinamika plaćanja i osnova stana sa pravilom za odstupanje kvadrature.

Šta se dešava posle overe

• Katastar rešava zahtev za upis i postajete uknjiženi vlasnik. Kod novogradnje stan se kao poseban deo upisuje po završetku zgrade i upotrebnoj dozvoli.
• Porez: kod novogradnje od investitora PDV je u ceni, a kupcu prvog stana se vraća; kod polovnog stana plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 %.
• Primopredaja: zapisnik, ključevi, prepis brojila.

Kako to izgleda kod nas

Za zgradu Belopalanačka 31 nacrt predugovora i ugovora dobijate unapred, da ga na miru pročitate; slobodno ga pokažite advokatu ili nekom od poverenja. Kod notara idemo zajedno. Troškove overe, koje po pravilu snosi kupac, iskazujemo unapred — šta sve ulazi u ukupan trošak: troškovi kupovine stana.

Pošaljite upit ili zakažite razgovor — odgovaramo istog dana.